08.07.2014 - 7 Bau- und Grundstücksangelegenheite...

Das Postgebäude Emil-Specht-Allee 22 ist in den letzten Jahren - seit dem Wegzug der Deutschen Post AG – weitgehend unbenutzt/unbewohnt gewesen. Lediglich Teile des Gebäudes werden noch von der Deutschen Telekom AG für den Betrieb von notwendigen technischen Installationen der örtlichen Festnetztelefonie genutzt: Im Gebäudekeller laufen die Telefonleitungen der Gemeinde in einer sog. Ortsvermittlungsstelle zentral zusammen und werden digital verschaltet. Im Obergeschoss lebt zudem ein pensionierter Postmitarbeiter mit seiner Ehefrau in einer ehemaligen Dienstwohnung.

Der - seit dem Jahr 2008 - neue Eigentümer plant, das Grundstück mit zeitgemäßen Wohnungen zu bebauen.

Im Jahr 2009 ist bereits ein Vorbescheid sowie im Jahr 2010 die Baugenehmigung zum „Ausbau und Umnutzung des ehemaligen Postgebäudes in ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit“ ergangen. Die Genehmigung umfasst eine vollständige Überplanung des Bestandsgebäudes mit Wohnungsausbauten über drei Geschosse mit insgesamt rund 550 m² Wohnfläche und gilt bis zum Jahr 2015. Das Bauvorhaben ist noch nicht begonnen worden.

Das Grundstück befindet sich im rechtskräftigen B-Plan Nr. 4 „Oberförsterkoppel“. Es ist mit einer möglichen 2-geschossigen Bebauung ausgewiesen. Im Rahmen der Vorgaben könnte dort gebaut werden.

Das Gebiet ist als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

Der Eigentümer ist heute als Gast anwesend. Er und der ebenfalls als Gast erschienene Architekt tragen vor, dass auf dem Grundstück neu gebaut werden soll und erläutern ihr Anliegen.

Es wurden zwei Neubau-Entwürfe entwickelt, welche den Ausschussmitgliedern anhand eines Lageplanes sowie von Modellen vorgestellt werden. Im Bereich der GRZ soll die Vorgabe erfüllt werden.

Zum Neubauvorhaben wird wie folgt erläutert:

Ein Neubau erscheint sinnvoller als ein erneuter Umbau des Bestands. Gründe hierfür sind ungenügende Substanzqualität des westlichen Teils des Bestandsgebäudes und die Herausforderungen zur Erreichung des gebotenen baulichen Schallschutzes in direkter Nähe der Fernbahnstrecke an der hinteren Grundstücksgrenze. Das alte Postgebäude ist über die Zeit mehrfach um- und erheblich angebaut worden. Der das Bebauungsgebiet prägende Villencharakter des Ursprungsgebäudes ist dadurch äußerlich nicht mehr zu erkennen und auch innen sind die tragenden Strukturen in den Altbaubereichen nicht mehr verlässlich nutzbar.

Neue Möglichkeiten sollen der Rückbau des alten Postgebäudes und anschließender Neubau eines Mehrfamilienhauses eröffnen, insbesondere auch betreffend den konstruktiven Schallschutz zur Bahn. Die Erschließung der Etagen und auch die Grundrisse können barrierefrei sein. Weiterhin kann durch den Neubau der Baukörper günstiger auf dem Gelände platziert und aufgelockert werden.

Nicht zu beseitigen sind jedoch die Anbauten aus den 1960/70-er Jahren in Keller und Erdgeschoss mit den notwendigen Fernmeldeinstallationen der Gemeinde. Diese können jedoch in den Gebäudekörper integriert und mit gestalterischen Mitteln wie z. B. Staffelrücksprüngen und einer einheitlichen Fassadenumfassung äußerlich unauffällig gehalten werden.

Die Dimensionen des Neubaus orientieren sich am abzulösenden Bestand. Die Vorgaben zur weiteren Planung zielen auf die Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes und eine verträgliche Einfügung in die Umgebung. Dies gilt auch für die Neuanlage der entsiegelten Freiflächen.

Es wurde empfohlen, im Rahmen einer Voranfrage zu klären, ob die Telekombox als Nebenanlage, und somit GFZ-relevant, angegeben werden muss. Dadurch würde die vorgegebene GFZ von 0,4 überschritten.

Auf Nachfrage wird erläutert, dass die neu zu bauenden Stellplätze nicht sichtbar auf dem Grundstück sein sollen. Sie sollen hinter bzw. unter dem Gebäude gebaut werden. Dies wird möglich sein, weil das Gebäude auf einen Sockel gestellt werden wird.

Über die Anzahl der zu errichtenden Wohnungen sowie die Anzahl der Stellplätze wird diskutiert.

Der Eigentümer sowie der Architekt erläutern weiter noch offene Fragen der Ausschussmitglieder.

Wichtig für das weitere Vorgehen ist die verbindliche Abklärung, was mit dem technischen Teil ist und ob dieser in die GFZ einbezogen werden muss oder nicht.

Der Vorsitzende weist darauf hin, dass ein nächster formaler Schritt im Sinne einer Bauvoranfrage getan werden muss. Über Frau Gade-Müller soll Kontakt mit dem Eigentümer gehalten werden, und in einer der nächsten Ausschusssitzungen könnte eine Bauvoranfrage vorliegen.

Der Vorsitzende bittet die Ausschussmitglieder um Zustimmung, ob sie mit diesem Prozedere einverstanden sind.

Der Eigentümer erläutert, dass eine Empfehlung aus Ratzeburg lautete, eine technische Voranfrage auf die Telekom-Sonderfläche zu stellen. Er ist jedoch unsicher, ob ein Vorbescheid schon sinnvoll ist, da es sich wohl eher um eine juristische Frage handeln dürfte.

Der Vorsitzende weist darauf hin, dass Ratzeburg oder das Amt in Dassendorf auf Grund ihrer Größe eine solche Frage vermutlich eher beantworten könnten.

Es besteht Einigkeit darüber, dass zunächst die Frage geklärt werden muss, ob der technische Block in die GFZ einbezogen werden muss oder nicht.

Es wird diskutiert.

Wenn bereits jetzt Voranfrage gestellt wird, müsste die Gemeinde zunächst juristischen Rat einholen.

Der Eigentümer könnte eine Bauvoranfrage mit verschiedenen Fragemöglichkeiten einreichen. Weitere Möglichkeiten für ihn wäre eine detaillierte Ausarbeitung für beide Möglichkeiten, d. h. eine Ausarbeitung für den Fall, dass die technische Box integriert werden muss und eine Ausarbeitung für den gegenteiligen Fall.